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Aplicações de pesquisa de mercado MDA: Pesquisa Imobiliária

Publicada em 25 de junho de 2015.

Dentre as diversas aplicações de uma pesquisa de mercado, destacamos neste post a modalidade Pesquisa Imobiliária, que trata da avaliação do mercado imobiliário em determinada cidade ou região. Este tipo de metodologia tem como principais objetivos: medir o potencial de comercialização para novos empreendimentos, identificar as preferências da população e analisar as condições financeiras que auxiliarão na tomada de decisão dos investidores e incorporadores que terão acesso ao relatório final da pesquisa. Dado o alto valor dos investimentos em empreendimentos imobiliários, a aplicação de pequeno percentual desse valor em um estudo com as características que serão apresentadas neste texto traduz uma decisão séria e profissional por parte dos investidores, colocando o empreendimento no caminho do sucesso comercial.
Neste texto iremos tratar de forma simplificada das definições a serem tomadas durante o processo de formatação do projeto de uma Pesquisa Imobiliária:
DEFINIÇÃO 1 – REGIÃO DE APLICAÇÃO
Inicialmente, é fundamental delimitar o campo de aplicação da pesquisa. Seja uma região metropolitana, em estudos mais amplos, ou apenas um conjunto de bairros, em situações mais específicas. A correta definição do local onde está o público alvo do projeto implica em otimizar os recursos investidos no projeto e, ainda, possibilitar que os objetivos esperados sejam alcançados com maior eficiência, garantindo a satisfação e o retorno ao cliente. Pesquisas mais abrangentes servem para estimar as tendências do mercado e a capacidade financeira da população, sendo elemento chave na tomada de decisão por parte dos investidores. Grandes construtoras e incorporadoras devem “sentir o pulso” do mercado de forma frequente, antecipando soluções para demandas de um mercado cada vez mais exigente e concorrido. A coleta de dados geo referenciada (link aqui) auxilia no entendimento das informações e traz confiabilidade para o projeto como um todo, devendo ser utilizada sempre em projetos que envolvam um campo mais abrangente. Já pesquisas com região de aplicação restrita, como um conjunto de bairros com características socioeconômicas semelhantes ou um vetor de crescimento da cidade, por exemplo, devem atender a um rigoroso planejamento e estudo prévio, garantindo assim que as informações que serão coletadas retratem o target do projeto.

DEFINIÇÃO 2 – PERFIL DA AMOSTRA E FILTROS
Nesta etapa, cabe aos profissionais envolvidos no projeto definir quem, dentre toda a população da região definida no item anterior, está apto a responder o questionário. Novamente, trata-se de otimizar o investimento na pesquisa, definindo com rigor quem pode e quem não pode ser entrevistado, gerando resultados mais confiáveis e representativos para o objetivo do contratante da pesquisa. Variáveis socioeconômicas, como a renda familiar mensal, por exemplo, são utilizadas para restringir a aplicação do questionário somente com pessoas que representam o público alvo do estudo. É prática corrente a aplicação de perguntas “filtro” no início do questionário. Neste tipo de pergunta é verificado, por exemplo, se a renda do potencial entrevistado está dentro da faixa definida para a amostragem. Lançamentos imobiliários de alto padrão têm público bastante restrito e, caso a pessoa abordada não tenha renda familiar acima de 10 salários mínimos, por exemplo, será descartada a participação na pesquisa, devendo o entrevistador agradecer e explicar que os objetivos do trabalho não permitem a continuação da entrevista. O mesmo acontece quando o público alvo é a população de baixa renda. Também pode ser necessário restringir a aplicação do questionário a somente quem mora de aluguel. Neste caso, a pergunta filtro trataria da situação atual do imóvel em que o entrevistado mora. Outra situação que pode ocorrer é empreendimentos de público específico, como salas comerciais ou condomínios logísticos. No primeiro exemplo, uma estratégia é abordar profissionais liberais ou pequenos empresários, que teriam interesse em adquirir salas para seus negócios ou consultórios. No segundo, empresas de transporte e prestadores de serviço na área de logística seriam o alvo do projeto.

DEFINIÇÃO 3 – QUESTIONÁRIO E ANEXOS
A definição do questionário é normalmente uma etapa que consome tempo relevante no planejamento da pesquisa e é importante que seja assim. É necessário que as partes envolvidas (instituto de pesquisa e contratante) tenham tempo suficiente para analisar cada pergunta do questionário com a devida atenção. As respostas serão espontâneas ou estimuladas? Apenas uma opção de resposta será aceita ou mais de uma? Deixar opções de respostas pré-codificadas? São pontos que devem ser estudados e discutidos para cada questão. Da mesma forma, o enunciado deve ser sempre revisado, para que não haja uma interpretação indevida, gerando respostas inapropriadas. O enunciado deve ser claro e objetivo, permitindo que o entrevistador tenha agilidade na condução da entrevista, sem cansar o entrevistado, que estará cedendo parte de seu tempo e atenção para responder o questionário. Tomando-se o cuidado de não exagerar no número de questões, será obtido um instrumento de aplicação agradável para quem responde, evitando que entrevistas sejam interrompidas pela metade ou que sejam dadas respostas vagas e sem o devido pensar, objetivando apenas encerrar a entrevista. Estando atendidas as recomendações discutidas acima, o projeto de pesquisa imobiliária estará bem encaminhado para ter sucesso, sendo ainda necessário que haja um treinamento específico para os profissionais que realizarão a coleta e que as demais etapas (checagem, análise dos dados, redação do relatório, etc.) sejam conduzidas com a mesma seriedade e profissionalismo.

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